A inadimplência de aluguel é uma das maiores preocupações dos proprietários de imóveis. Afinal, o que fazer quando o inquilino atrasa ou simplesmente deixa de pagar o aluguel? Quais são os direitos do locador e quais medidas podem ser tomadas para recuperar o prejuízo, tudo dentro da legalidade?
Se você está passando por essa situação, este artigo vai esclarecer os passos legais para lidar com um inquilino inadimplente e proteger seu patrimônio.
O que diz a lei?
O principal instrumento jurídico que regula a relação entre inquilino e proprietário é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). De acordo com essa legislação, o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato, dentro dos prazos estabelecidos.
Caso essa obrigação não seja cumprida, o locador pode tomar medidas extrajudiciais e judiciais para garantir o recebimento dos valores devidos.
Primeiros passos: negociação extrajudicial
Antes de adotar medidas mais severas, é recomendável tentar uma negociação direta com o inquilino. Algumas possibilidades são:
- Notificação extrajudicial: envio de carta ou e-mail formal cobrando os valores em atraso e estipulando um prazo para regularização;
- Renegociação da dívida: pode ser mais vantajosa do que um processo judicial, especialmente quando há boa-fé entre as partes;
- Acionamento do fiador ou seguro-fiança: caso previstos em contrato, esses mecanismos podem ser usados para quitar os valores devidos.
Se essas alternativas não surtirem efeito, o próximo passo é buscar a via judicial.
Ação de cobrança e multas por atraso
Grande parte dos contratos de locação prevê multas e juros para casos de inadimplência. Nesse contexto, o locador pode ingressar com uma ação de cobrança para exigir:
- Aluguéis vencidos;
- Multas contratuais e juros moratórios;
- Taxas como condomínio e IPTU, se estipulado em contrato.
É importante lembrar que essa ação não resulta automaticamente no despejo do inquilino. Para isso, é necessário ingressar com um processo específico: a ação de despejo.
Ação de despejo por falta de pagamento
Quando o inquilino não regulariza a dívida, o proprietário pode mover uma ação de despejo por falta de pagamento, conforme o artigo 9º da Lei do Inquilinato.
Esse processo pode ser mais célere caso o contrato contenha cláusula de fiança ou haja depósito caução, permitindo pedido de despejo com liminar. O procedimento geralmente inclui:
- Notificação prévia: o inquilino é informado da dívida e recebe um prazo para pagamento;
- Ingresso da ação judicial: se o inquilino não quitar o débito, o locador pode mover a ação de despejo;
- Prazo para desocupação: concedida a liminar, o inquilino tem até 15 dias para desocupar o imóvel, sob pena de retirada compulsória.
O que o locador não pode fazer?
Na tentativa de resolver o problema rapidamente, alguns proprietários acabam adotando medidas ilegais, como:
❌ Corte de água, luz ou gás – essa prática pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal);
❌ Troca de fechadura do imóvel – pode gerar ação de danos morais contra o locador;
❌ Expulsão sem ordem judicial – o despejo só pode acontecer mediante decisão judicial.
Por isso, é essencial seguir sempre os trâmites legais para evitar complicações maiores.
Conclusão
Lidar com um inquilino inadimplente pode ser desafiador, mas é possível agir de forma legal, segura e eficaz. O proprietário tem instrumentos jurídicos à disposição que permitem a recuperação dos valores devidos e até mesmo a retomada do imóvel, quando necessário.
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