A compra e venda de um imóvel é um dos negócios mais significativos na vida de qualquer pessoa. Para garantir que a transação ocorra com segurança jurídica, é essencial que o contrato contenha todas as cláusulas necessárias para proteger tanto o comprador quanto o vendedor.
Em 2025, com as mudanças no mercado imobiliário e o avanço da digitalização, é preciso atenção a alguns pontos cruciais para evitar problemas legais futuros. Neste artigo, você verá tudo o que não pode faltar no seu contrato de compra e venda de imóvel.
Identificação completa das partes
O contrato deve conter os dados completos de ambas as partes envolvidas, incluindo:
- Nome completo
- CPF e RG
- Endereço residencial
- Estado civil (se casado, incluir o regime de bens)
- Caso seja empresa, os dados do CNPJ e do representante legal
Além disso, se o vendedor for casado ou estiver em união estável, a assinatura do cônjuge pode ser obrigatória, a depender do regime de bens, para garantir a validade jurídica da transação.
Descrição detalhada do imóvel
Uma descrição precisa do imóvel é fundamental para evitar ambiguidades e futuras disputas. O contrato deve incluir:
- Endereço completo do imóvel
- Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Número do IPTU e área total do imóvel
- Em caso de apartamento, número da unidade e da vaga de garagem
Cláusula de pagamento e condições financeiras
A descrição da forma de pagamento deve ser clara, incluindo:
- Valor total da compra e venda
- Forma de pagamento (à vista, parcelado, financiamento bancário)
- Valor do sinal e prazo para pagamento do saldo devedor
- Multa por atraso no pagamento
Caso a aquisição se dê por meio de financiamento, é importante incluir cláusulas sobre a aprovação de crédito e consequências em caso de desistência.
Responsabilidade por débitos e tributos
O contrato deve esclarecer quem será responsável por impostos e demais encargos do imóvel até a data da transferência da propriedade, como IPTU, taxas condominiais e possíveis dívidas em aberto.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só é transferida oficialmente com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, é essencial garantir que todos os tributos estejam quitados antes da finalização da transação.
Cláusula de multa por descumprimento
Para evitar conflitos, é indispensável que o contrato preveja multas e penalidades em caso de descumprimento. Exemplos:
- Multa por desistência do comprador ou vendedor
- Devolução dos valores pagos em caso de cancelamento
- Prazos para regularização de pendências
Essas cláusulas proporcionam maior segurança jurídica às partes envolvidas.
Prazos e condições para entrega do imóvel
Se o imóvel estiver ocupado ou com documentação pendente, o contrato deve estipular prazo para entrega, além das penalidades aplicáveis caso o vendedor não cumpra esse compromisso.
Para imóveis na planta, é obrigatório informar o prazo máximo para entrega das chaves e os direitos do comprador em caso de atraso.
Cláusula de direito de arrependimento
Quando a compra é realizada fora do estabelecimento comercial — como pela internet ou telefone —, o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) assegura um prazo de 7 dias para desistência sem ônus.
Nas compras presenciais, o direito de arrependimento dependerá do que for estabelecido no contrato, podendo haver multa em caso de desistência sem justificativa.
Assinatura digital e registro do contrato
Com a digitalização dos contratos, as assinaturas eletrônicas passaram a ser amplamente aceitas, conforme a Lei da Assinatura Eletrônica (Lei 14.063/2020).
Para garantir validade legal e segurança jurídica, o contrato também deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como prevê o artigo 1.245 do Código Civil. Esse registro oficializa a transação e protege os direitos do comprador.
Conclusão
Se você está prestes a comprar ou vender um imóvel, consulte sempre um advogado especializado antes de assinar qualquer contrato. Esse cuidado evita problemas futuros e garante que seus direitos sejam plenamente respeitados.
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