Cuidados que toda imobiliária deve ter na locação de imóveis são imprescindíveis para o bom andamento do departamento de locação e a segurança das partes envolvidas.
É preciso cuidado e critério para escolher o locatário e contratá-lo para evitar possíveis problemas futuros.
A seguir listamos alguns desses cuidados que toda imobiliária deve ter na locação de imóveis:
I – Perfil do Locatário
Verificar o perfil do locatário: observe se o locatário possui inscrições no SPC/Serasa, pedir também as certidões de ações na Justiça e Cartório de Protesto. É importante averiguar se o locatário já teve problemas com locações anteriores e se costuma cumprir com suas obrigações de locatários.
II – Contrato
Contrato escrito: procurar fazer sempre um contrato escrito, já que o verbal é mais difícil de ser cumprido por sua informalidade e fragilidade.
No contrato de locação deve conter cláusulas específicas que protejam o locador e deixe claro as responsabilidades do locatário. Ele deve ser elaborado observando as regras do artigo 784, VIII do CPC e para atender esses requisitos é importante que seja elaborado por um advogado.
III – Prazos
Os prazos mínimos da lei precisam ser respeitados: o prazo de locação do contrato no geral é de 30 meses no mínimo, em locações residenciais. A lei, porém, garante ao locatário permanência no imóvel por prazo indeterminado se o contrato tiver sido renovado automaticamente segundo o artigo 46, lei 8.245/91.
Prazos de temporada: o prazo num contrato de temporada é de no máximo 90 dias. É preciso um novo contrato se o locatário resolver permanecer por um período maior. Pode ser cobrado pelo locador o valor com antecedência de acordo com o artigo 49 da lei 8.245/91.
IV – Requisitos de dados para locatário
Em relação ao locatário: devem estar no contrato o companheiro da união estável e o cônjuge nos casos de locações residências. Já em locações comerciais, deve-se tomar cuidado em relação a assinatura, já que quem assina precisa ter legitimidade para isso. Os sócios devem ser inseridos como locatários além da empresa. Assim, o locador terá mais recursos para exigir o cumprimento do contrato.
Entrega das chaves: todos os documentos deverão ser apresentados antes da entrega das chaves, com a assinatura do contrato, reconhecida a firma ou assinatura digital. Caso contrário, isso pode gerar a inobservância posterior desses documentos.
IPTU e condomínio: Em regra os tributos e encargos são pagos diretamente aos responsáveis pelo locatário, no entanto, o IPTU e o condomínio poderão ser pagos junto com o aluguel ao locador, porém, isso precisa constar no contrato de locação de imóveis, segundo o artigo 25, lei 8.245/91.
Seguro-fiança: o seguro-fiança é uma forma eficaz de garantir o pagamento, já que o mesmo poderá ser exigido do locatário juntamente com uma empresa especializada. Dessa maneira, o locador poderá cobrar direto da seguradora que o prejuízo seja ressarcido em caso de inadimplência.
As formas de garantia da locação: será nulo o contrato que fixar mais de uma forma de garantia. Logo, deverá constar no contrato de locação de imóveis uma única garantia expressa em lei. Exemplo, caução, fiança ou seguro-fiança de acordo com o artigo 37, lei 8.245/91.
Não deixe o inadimplemento se prolongar: se o inadimplemento passar de um mês, deve-se agir rápido sobre o mesmo. Elabore um plano de mediação e negociação extrajudicial rápido e caso não surta efeito, entre com uma ação de despejo observando todas as suas formalidades antes de ajuizá-la, conforme o artigo 59, lei 8.245/91 e seguintes do CPC.
Por fim, é preciso ter toda a contratação por escrito, com todas as tratativas e o inquilino deve ser avisado de problemas detectados. Assim, será simples rebater os argumentos do locatário em relação ao cumprimento do contrato.
Esses são alguns dos cuidados que toda imobiliária deve ter na locação de imóveis e é importante que tenha um advogado ou assessoria jurídica pronta para elaboração e consultoria nas locações realizadas, isso evita prejuízos e problemas futuros.
Se gostou deste conteúdo e ele te esclareceu em algo, deixe seu comentário, elogios, sugestões ou feedback que são bem vindos, pois isso é muito importante para o Blog.
E se você deseja conversar mais sobre o assunto, pode entrar em contato por meio do e-mail: romana.adv@hotmail.com ou contato@romanaadvocacia.com.br e no meu perfil do instagram: @larissaromana.ss
Muito obrigada!
O texto foi escrito em co-autoria: Dra, Larissa Romana e Dra, Carolinne Henrique.
Fontes: Lei 8.245/91, Jus Brasil, por Lorena Viterbo e Douglas Ribas Advogados Associados.
