Ao adquirir um imóvel, é fundamental garantir a segurança jurídica da transação para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Entretanto, muitas pessoas optam por firmar um “contrato de gaveta” como alternativa para formalizar a compra e venda de um imóvel sem o devido registro público.
Embora essa prática seja relativamente comum, ela apresenta riscos significativos para ambas as partes envolvidas. Neste artigo, vamos abordar os principais cuidados necessários para minimizar problemas e garantir maior proteção aos envolvidos.
A forma segura dos contratos
O art. 107 do Código Civil estabelece que a validade da declaração de vontade não requer forma especial, salvo quando expressamente exigido pela lei.
No entanto, é importante observar que o art. 108 do Código Civil impõe aos negócios imobiliários uma forma específica quando se trata da transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.
Caso o valor do imóvel seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessária a realização de escritura pública, conforme descrito abaixo:
Art. 108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Para fins da transmissão efetiva da propriedade, ela se dá mediante registro no cartório competente, conforme os termos do artigo 1.227 do CC:
Art. 1.227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
No entanto, mesmo com essas exigências, muitos negócios imobiliários acontecem mediante apenas os chamados “contratos de gaveta”. Por isso, é importante entender os riscos desse tipo de transação.
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular entre comprador e vendedor para formalizar a transferência de um imóvel sem a devida regularização no cartório de registro de imóveis. Esse tipo de contrato é comum em situações em que não é possível realizar a transferência formal imediatamente, seja por pendências financeiras, restrições legais ou até mesmo estratégias para evitar custos com impostos e taxas.
Quais são os riscos de um contrato de gaveta?
O principal risco do contrato de gaveta é a falta de reconhecimento legal da propriedade pelo comprador. Como o imóvel continua registrado em nome do vendedor, o comprador pode enfrentar dificuldades para comprovar a propriedade em casos de disputa judicial, falecimento do vendedor ou existência de dívidas atreladas ao bem.
Além disso, o imóvel pode ser alvo de penhoras, ações judiciais ou até mesmo revenda para terceiros sem o consentimento do comprador.
Como minimizar os riscos?
Para reduzir os riscos de um contrato de gaveta, é essencial adotar algumas medidas de segurança, tais como:
- Análise documental: Antes de firmar o contrato, é fundamental verificar a matrícula do imóvel para confirmar a inexistência de ônus, penhoras ou ações judiciais sobre a propriedade.
- Cláusulas de proteção: O contrato deve conter cláusulas claras sobre a posse do imóvel, condições de pagamento e garantias para ambas as partes, minimizando ambiguidades que possam gerar disputas futuras.
- Assinatura com testemunhas: Para aumentar a validade do contrato, recomenda-se que ele seja assinado na presença de testemunhas e, preferencialmente, reconhecido em cartório.
- Procuração pública: Em alguns casos, pode ser interessante formalizar uma procuração pública para que o comprador tenha poderes para transferir o imóvel futuramente, caso o vendedor não possa ou se recuse a fazê-lo.
- Assessoria jurídica: Contar com a orientação de um advogado especializado é essencial para avaliar riscos, elaborar um contrato adequado e garantir a segurança da transação.
Vantagens do contrato de gaveta
Nos casos em que essa modalidade é utilizada, ela pode apresentar algumas vantagens, como menor burocracia, facilidade na negociação e segurança imediata ao formalizar as regras de pagamento e detalhes sobre o bem negociado.
Porém, mesmo neste casos, é imprescindível que as partes contem com a orientação de um advogado para garantir a proteção de seus direitos.
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