A revisão do valor do aluguel é um tema de grande relevância para locadores e locatários, especialmente diante das oscilações econômicas e do mercado imobiliário. Muitos acreditam que só é possível revisar o aluguel após três anos de contrato, mas será que essa regra é absoluta? Neste artigo, vamos esclarecer essa questão com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), na jurisprudência e nos procedimentos aplicáveis.
O que diz a Lei do Inquilinato?
O artigo 19 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que:
“Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado, poderá demandar a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Esse dispositivo confirma que a ação revisional pode ser proposta após três anos de contrato ou da última revisão do aluguel, garantindo um reajuste compatível com o valor de mercado.
Há exceções à regra dos 3 anos?
Existem algumas situações em que a revisão do aluguel pode ser discutida antes do prazo de três anos:
- Acordo Extrajudicial
A lei impõe o prazo de três anos para a revisão judicial do aluguel. No entanto, nada impede que locador e locatário negociem amigavelmente um novo valor antes desse período. Caso ambas as partes concordem, o ajuste pode ser formalizado por meio de um aditivo contratual. - Reajuste Anual pelo Índice Contratual
Além da revisão do aluguel, os contratos de locação geralmente preveem um reajuste anual com base em índices de inflação, como:
IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Esse reajuste ocorre automaticamente e independe da ação revisional, mas não substitui o direito de revisão após três anos. - Teoria da Onerosidade Excessiva (Art. 317 do Código Civil)
Em casos de variações econômicas extraordinárias que tornem o aluguel excessivamente oneroso para o locatário ou injustificadamente vantajoso para o locador, pode-se invocar o artigo 317 do Código Civil, que dispõe:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Isso significa que, em situações atípicas (como crises econômicas abruptas ou hiperinflação), é possível exigir uma revisão antes dos três anos, com base no patrimônio contratual. - Desproporção no Valor do Aluguel em Relação ao Mercado
Se houver uma queda brusca ou valorização atípica do mercado imobiliário, algumas decisões judiciais têm permitida a revisão antes do prazo legal, com base no princípio da função social do contrato e do equilíbrio econômico-financeiro.
Como funciona a ação revisional de aluguel?
Se as partes não chegarem a um acordo extrajudicial, o interessado pode ajuizar uma ação revisional de aluguel, desde que respeitados os requisitos legais. O procedimento segue as seguintes etapas:
- Propositura da Ação – O locador ou locatário ingressa com a ação revisional, apresentando documentos e provas que demonstram a necessidade da revisão do valor.
- Fixação de Aluguel Provisório – O juiz pode determinar um aluguel provisório, geralmente correspondente a 80% do valor pleiteado pelo autor.
- Perícia Judicial – Nomeação de um perito para avaliar o imóvel e definir um valor justo.
- Audiência de Conciliação – Tentativa de acordo entre as partes.
- Sentença – O juiz decide se o aluguel será reajustado ou manterá o valor original.
Embora a Lei do Inquilinato estabeleça o prazo de três anos para a revisão judicial do aluguel, há abordagens que permitem a revisão antes desse período, como acordos entre as partes, reajustes contratuais e casos de onerosidade excessiva. Para locadores e locatários, o ideal é buscar sempre um consenso antes de recorrer ao Judiciário, garantindo equilíbrio e segurança no contrato de locação.
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