A compra de um imóvel na planta é um grande investimento, e a expectativa pela entrega no prazo estipulado é natural. No entanto, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, isso pode causar transtornos financeiros e emocionais para o comprador.
Se a construtora não cumprir o prazo acordado, o comprador pode ter direito a indenização por danos morais e materiais, além de outras penalidades previstas na legislação. Neste artigo, explicamos os direitos do consumidor, os procedimentos a serem seguidos e as medidas jurídicas cabíveis.
O que diz a lei sobre o atraso na entrega do imóvel?
A relação entre comprador e construtora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Além disso, a Lei dos Distratos Imobiliários (Lei nº 13.786/2018) trouxe regras específicas para atrasos na entrega de imóveis.
Cláusula de tolerância de 180 dias
A legislação permite que os contratos de compra de imóveis na planta contenham uma cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias (seis meses), para eventuais atrasos na entrega. Essa cláusula precisa estar prevista no contrato.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que esse prazo é válido, desde que seja claro no contrato e aplicado de forma igual para ambas as partes.
Caso a construtora ultrapasse esse período de tolerância, o comprador pode exigir indenização.
Quais são os direitos do comprador em caso de atraso?
Se o imóvel não for entregue no prazo acordado, o consumidor tem os seguintes direitos:
Rescisão do contrato com devolução dos valores pagos
O comprador pode optar pelo distrato do contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, incluindo taxas e correções monetárias.
A Lei dos Distratos determina que a devolução deve ocorrer em até 60 dias após a rescisão e que, se o atraso for culpa da construtora, o comprador deve receber 100% do valor pago, sem retenções.
Indenização por danos materiais
Caso o comprador tenha prejuízos financeiros por causa do atraso, como despesas com aluguel ou juros bancários, ele pode exigir ressarcimento.
Exemplo: Se o comprador estava pagando aluguel enquanto aguardava a entrega do imóvel, pode solicitar o reembolso desses valores. Os tribunais geralmente aceitam essa cobrança desde que o comprador comprove os gastos com documentos como contratos e recibos.
Indenização por danos morais
O atraso excessivo na entrega do imóvel pode gerar transtornos significativos, como insegurança, estresse e dificuldades familiares.
O STJ já reconheceu que o comprador tem direito à indenização por danos morais quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância sem justificativa plausível.
Os valores das indenizações variam de acordo com o caso concreto e podem ser definidos pelo juiz com base no impacto causado ao comprador.
Multa contratual contra a construtora
Se o contrato prevê multa para o comprador em caso de atraso no pagamento, essa mesma penalidade pode ser aplicável contra a construtora pelo atraso na entrega.
Os tribunais costumam reconhecer a aplicação inversa da cláusula penal, garantindo que o consumidor receba indenização pelo descumprimento contratual da construtora.
Correção do saldo devedor
Se o comprador financiou parte do imóvel, os valores ainda não pagos podem ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que geralmente aumenta o valor da dívida.
Se o atraso for culpa da construtora, o comprador pode pedir a suspensão da correção pelo INCC ou a devolução dos valores pagos a mais.
O que fazer em caso de atraso na entrega?
Se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador deve seguir algumas etapas para garantir seus direitos:
- Verificar o contrato:
O primeiro passo é analisar o contrato para verificar:- O prazo de entrega estipulado;
- Se há cláusula de tolerância e seu período máximo;
- A existência de multa contratual contra a construtora.
- Notificar a construtora: O comprador deve enviar uma notificação extrajudicial exigindo esclarecimentos sobre o atraso e propondo uma solução, como indenização ou rescisão contratual.
Essa notificação pode ser feita por carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) ou por meio de um cartório de títulos e documentos, garantindo prova da comunicação. - Registrar reclamação nos órgãos de defesa do consumidor: Caso a construtora não resolva o problema amigavelmente, o comprador pode registrar uma reclamação no Procon ou na plataforma Consumidor.gov.br.
- Buscar a Justiça: Se as tentativas extrajudiciais não resolverem, o comprador pode entrar com ação judicial para exigir:
- Rescisão contratual e devolução do dinheiro;
- Indenização por danos materiais (aluguéis pagos, juros de financiamento, etc);
- Indenização por danos morais;
- Multa contratual contra a construtora.
Jurisprudência sobre atraso na entrega de imóvel
Os tribunais brasileiros têm consolidado o entendimento de que o atraso na entrega de imóveis gera responsabilidade da construtora. Algumas decisões importantes incluem:
- STJ – REsp 1.582.318/SP: Determinou que, após o prazo de tolerância, o comprador tem direito à indenização por aluguel.
- TJ-SP – Apelação Cível 1012461-42.2017.8.26.0562: Construtora foi condenada a pagar danos morais por atraso de mais de um ano.
- STJ – REsp 1.635.428/SP: Decidiu que a multa contratual contra o comprador pode ser aplicada inversamente à construtora.
Conclusão
Se a construtora atrasar a entrega do imóvel além do prazo permitido, o comprador tem direito a solicitar indenizações e, se desejar, a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos. O ideal é sempre buscar um acordo amigável antes de recorrer à Justiça. No entanto, caso a construtora não cumpra suas obrigações, o consumidor pode fazer valer seus direitos por meio de notificações formais, reclamações em órgãos de defesa do consumidor e ações judiciais.
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