Cobrança de Aluguéis vencidos antes da Alienação do Imóvel Locado – Legitimidade

Cobrança de Aluguéis vencidos antes da Alienação do Imóvel Locado – Legitimidade

Alienação de Imóvel Alugado

O imóvel alugado pode ser alienado, desde que respeitado o direito de preferência dos locatários, nos termos do artigo 27 da Lei 8.245/91[1]. Assim, caso o imóvel seja alienado no decorrer da locação e o locatário não seja o adquirente, o novo comprador-proprietário poderá denunciar o contrato, no prazo de 90(noventa) dias para que o locatário deixe o bem.

[1] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Sub-rogação

No entanto, ocorrerá a sub-rogação legal, quando o atual adquirente ficará vinculado ao contrato de locação anterior, se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e ele estiver averbado junto a matrícula do imóvel. Nesse caso, o novo adquirente deve respeitar o termo final da locação, conforme especificado no artigo 8º da Lei de locação, no seguinte sentido:

(…)

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (…) § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

[1] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Não sendo o contrato denunciado, a locação persiste até o seu termo final, ou segue sua prorrogação automática, ficando o atual adquirente responsável pela locação.

Alienação com débitos locatícios

Vamos para a seguinte situação. Como fica, caso ocorra alienação de imóvel locado e esse imóvel apresenta débitos locatícios? Quem tem legitimidade para cobrar esses débitos? O antigo ou atual proprietário?

A legitimidade para eventuais cobranças desses débitos é do antigo proprietário até a data da alienação do imóvel, salvo se, no contrato de compra e venda ficar disposto de forma diversa concedendo ao atual proprietário o direito de requerer tais valores.

Esse foi o entendimento firmado pelo STJ, no Resp 1.228.266-RS/2015, no seguinte sentido:

(…)

“Em princípio, o contrato de locação é uma relação jurídica de cunho obrigacional, pessoal, constituída entre o locador e o locatário, em que o primeiro transfere ao segundo a posse direta do imóvel para o uso.

Já o contrato de compra e venda celebrado posteriormente entre o proprietário/locador e terceiro estabelece um novo negócio jurídico, que não vincula, por si só, o adquirente do imóvel ao locatário, porque ele não contratou a locação e sim o locador-vendedor, o qual deixou de ser proprietário da coisa.

O adquirente só ficará vinculado ao contrato de locação anterior se atendidas as condições do art. 8º da Lei das Locações.

Dessa forma, entendo que o antigo locador, alienante, tem legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos anteriormente à alienação do imóvel, somente cabendo ao adquirente direito sobre tais parcelas caso o alienante assim disponha em contrato. Isso se dá, como aludido, pois a alienação não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel.”

Assim, é importante que as partes esclareçam previamente a forma de efetivação das cobranças de eventuais débitos existentes ao tempo da alienação do imóvel locado.

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