Venda de imóvel de incapaz
Muitas vezes os compradores se deparam com imóveis de propriedade parcial ou total de incapazes, tanto incapacidade por doença ou por idade. E como fazer para que essa venda seja realizada de forma correta para ambas as partes?
Capacidade Civil para vender imóvel
De maneira resumida e clara a capacidade civil é a aptidão de adquirir direitos e de assumir deveres nas relações jurídicas patrimoniais, como por exemplo comprar, vender e realizar contratos. Ou seja, somente aqueles que são considerados “capazes” pela lei, podem, sozinhos, realizar estes atos, conforme discrimina o Código Civil em seu artigo 3º e 4º[1]. Aqueles que por algum motivo não podem realizar negócios jurídicos sozinhos, se valem da presença do curador para representá-los.
[1] Art. 3o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos. Art. 4o São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência), IV – os pródigos. Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.
Cuidados ao se comprar um imóvel
Pois bem, quando se fala em compra e venda de imóvel de incapaz, o comprador deverá tomar os mesmos cuidados que tomaria se estivesse comprando qualquer imóvel, ou seja, retirar as certidões negativas dos vendedores, certidão de ônus do imóvel e verificar documentação pessoal de cada proprietário. De posse de tudo e decidindo sobre o desejo da compra de imóvel de incapaz será necessário requerer ao juiz uma autorização de venda. É realizada uma avaliação judicial do imóvel e com base nela se fixa o preço mínimo para a venda.
Alguns cuidados que se deve ter antes de se comprar um imóvel:
- Retirar as certidões negativas dos vendedores
- Retirar as certidões de ônus dos imóveis
- Verificar a documentação pessoal dos proprietários
- Requerer ao juiz uma autorização de venda
Depósito em valor da parte do incapaz
Geralmente o comprador deverá depositar em juízo o valor referente à parte que caiba ao incapaz e, após a manifestação do Ministério Público, estando tudo dentro da legislação, o juiz encaminhará ofício ao cartório para que seja procedida a venda do imóvel, mediante alvará de alienação. Realizada a venda, lavra-se a escritura pública e apresenta-a para Registro, nos termos do artigo 108, 1227 do CC[1].
Para os vendedores haverá uma segunda etapa que é a de levantamento do valor obtido com essa venda. É necessário justificar a real necessidade da utilização dessa quantia, e isso facilmente é comprovado quando ela for utilizada para aquisição de novo imóvel em nome do incapaz.
[1] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 1227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com registro no Registro de Imóveis dos referidos títulos (art.1.245 a 1.247) salvo os casos expressos neste Código.
Atenção com a destinação do valor do imóvel
No entanto, é importante que o curador preste atenção e havendo destinação diversa do citado acima, ele deverá juntar todos os comprovantes de notas fiscais, orçamentos oficiais e demais comprovantes que correspondam de forma fiel a utilização do dinheiro. Dessa forma, a liberação será realizada.
Este conteúdo foi escrito por Larissa Romana, advogada inscrita na OAB do Distrito Federal sob o número 27.754.
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